Temel bilgiler
Kentsel Dönüşüme Girmeden Önce Malikler İçin Kontrol Listesi
Kentsel dönüşüm çoğu ailenin hayatında bir kez karşılaştığı, yüz binlerce lira ve yıllar süren bir karardır. Bu rehber, imza atmadan önce bir mülk sahibinin kendine sorması gereken soruları sırayla toplar. Hepsini aynı anda çözmek zorunda değilsiniz; ama hiçbirini atlamamanızı öneririz.
1. Önce binanızın gerçekten "riskli yapı" olup olmadığını netleştirin
Devlet desteklerinin ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kolaylıkların çoğu, binanızın "riskli yapı" olarak tespit edilmiş olmasına bağlıdır. Tespit yoksa bu destekler çoğunlukla yoktur ve dönüşüm, sıradan bir kat karşılığı anlaşmasına dönüşür.
- Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara maliklerce (masrafı maliklere ait olmak üzere) yaptırılır.
- Tespit kesinleştikten sonra tapu kaydına şerh düşülür; destekler için genellikle bu kesinleşme aranır.
- Tespit sonucuna itiraz hakkınız vardır; süreyi kaçırmamak için tebliği hemen okuyun.
2. Kaç malikin onayı gerekiyor, herkes ikna olmak zorunda mı?
Riskli yapılarda karar, malikler arasında hisseler oranında en az üçte iki çoğunlukla verilebilir. Yani her maliki ikna etmeniz şart değildir; ama çoğunluğu sağlamadan ilerlemek de mümkün değildir. Anlaşmayan maliklerin payları için Kanun özel yollar öngörür.
3. Tapu ve kayıtları kontrol edin
- Dairenizde ipotek, haciz, şerh veya başka takyidat var mı? Bunlar sözleşmeyi ve kredi sürecini doğrudan etkiler.
- Arsa payı dağılımı adil mi? Daire büyüklüğü ile arsa payı orantısızsa yeni dairelerin dağılımı tartışma konusu olur.
- Kiracı, intifa hakkı sahibi veya dairede fiilen oturan üçüncü kişiler var mı? Tahliye sürecini onlar da etkiler.
- Yapı ruhsatı, iskân ve imar durumu belgeleri elinizde mi? İmar durumunu belediyeden ya da e-imar kanalından güncel olarak alın.
4. Müteahhidi referanslarıyla değerlendirin
Dönüşümün en kritik kararı, işi kime vereceğinizdir. Düşük teklif her zaman iyi teklif değildir; asıl soru, işi bitirebilecek mali ve teknik güce sahip olup olmadığıdır.
- Müteahhitlik yetki belgesi ve sınıfı projenize yetiyor mu?
- Daha önce tamamlanmış projelerini yerinde görebildiniz mi, sakinleriyle konuştunuz mu?
- Sözleşmede teminat (teminat mektubu) ve gecikme yaptırımı var mı?
Ayrıntılı kontrol listesi için "Müteahhit Seçerken Dikkat Edilecekler" makalemize bakın.
5. Sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata okutun
Kat karşılığı sözleşmesi sizin adınıza binlerce metrekarelik bir değeri devreder. Hangi dairelerin size düşeceği, teslim tarihi, gecikmede ne olacağı, malzeme kalitesi ve fesih şartları yazılı ve ölçülebilir olmalıdır.
Ayrıntı için "Kat Karşılığı Sözleşmede Olmazsa Olmaz Maddeler" makalemize bakın.
6. Kendi cebinizden çıkacak parayı önceden hesaplayın
Yeni daireniz eskisinden büyükse veya farklı bir kat/daire tipi istiyorsanız müteahhide "fark" ödemeniz gerekebilir. Buna taşınma, geçici kira, eşya depolama ve olası fiyat artışlarını ekleyin.
Hesaplamayı ücretsiz yapabileceğiniz bir araç sunuyoruz: arsa büyüklüğünüzü, daire bilgilerinizi ve tercihinizi girerek tahmini m² dağılımını ve tahmini fark tutarını görebilirsiniz.
7. Geçici konut ve süre planı
- Yıkımdan teslime kadar yaşayacağınız yeri, taşınma masrafını ve eşyaların nerede duracağını planlayın.
- Bakanlıkça belirlenen usule göre kira yardımı yapılabilir; tutarlar her yıl güncellenir, güncel tutarı Bakanlıktan teyit edin.
- Proje süresi ve sözleşmedeki teslim tarihi arasında pay bırakın; inşaatlar çoğu zaman öngörülenden uzun sürer.
Özet kontrol listesi
- Riskli yapı tespiti var mı, kesinleşti mi?
- Hisse oranıyla en az üçte iki çoğunluk sağlanabilir mi?
- Tapu kayıtları temiz mi, takyidat ve kiracı durumu biliniyor mu?
- Müteahhit referansları ve yetki belgesi kontrol edildi mi?
- Sözleşme bir avukata okutuldu mu?
- Fark ödemesi, taşınma ve geçici kira hesaplandı mı?
- Destek başvurusu için gerekli belgeler hazır mı?
Sık sorulan sorular
Kentsel dönüşüm için tüm maliklerin onayı gerekir mi?
Riskli yapılarda hisseler oranında en az üçte iki çoğunluk yeterlidir. Çoğunluk sağlanıp sağlanmadığı, kişi sayısına değil arsa payı oranlarına göre hesaplanır. Ayrıntılar için 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği esas alınmalıdır.
Riskli yapı tespiti yaptırmak zorunlu mu?
Devlet destekleri ve Kanun kapsamındaki kolaylıklardan yararlanmak için binanın riskli yapı olarak tespit edilmiş olması genellikle aranır. Tespit, lisanslı kuruluşlara maliklerce yaptırılır.
Kentsel dönüşüme girmek için en iyi zaman ne zaman?
Destek programlarının süreleri ve tutarları değişebildiği için güncel takvimi Bakanlıktan öğrenmek önemlidir. Acele ve eksik bilgiyle imza atmak yerine, önce hesap yapıp belgeleri hazırlamak daha güvenlidir.
Kaynaklar
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki, mali veya teknik danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve destek tutarları sık değişir; karar vermeden önce Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Alo 181), ilgili belediye ve bir avukat / mühendisle teyit edin.