Hukuk ve sözleşme
Kentsel Dönüşümde Malik Anlaşması: Üçte İki Çoğunluk Nasıl Sağlanır?
Bir binadaki herkesin aynı fikirde olması nadirdir. Riskli yapılarda Kanun, tek bir maliki engelleyici konuma düşmekten korumak için çoğunluk kararına imkân tanır. Bu çoğunluk nasıl hesaplanır, hangi noktalarda dikkat edilmelidir?
Çoğunluk oranı nasıl hesaplanır?
6306 sayılı Kanun’a göre riskli yapılarda, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilebilir. Yani sayılan şey "kaç kişi" değil, "hisselerin toplamı"dır.
Çoğunluk hangi kararları verebilir?
- Yapının yıktırılıp yeniden yapılması,
- Müteahhitle kat karşılığı veya benzeri bir yöntemle anlaşma yapılması,
- Payların satışı gibi işlemler.
Kararın kapsamı ve şekli için Kanun ile Uygulama Yönetmeliğini esas alın. Toplantı, tebligat ve yazılı sözleşme şartlarına uyulmaması kararın geçersizliğine yol açabilir.
Anlaşmayan maliklere ne olur?
Çoğunluğa uymayan maliklerin payları için Kanun özel bir usul öngörür: önce bir bedel üzerinden anlaşma teklifi yapılır, anlaşma olmazsa paylar satış/ihale yoluyla devredilebilir. Bu aşama hukuki destek gerektirir; usul hataları süreci uzatır.
Malikleri nasıl ikna edersiniz?
- Herkese aynı bilgiyi verin: ortak bir toplantı, yazılı özet ve tahmini hesap.
- Soruları açıkça yanıtlayın: kim ne alacak, ne kadar ödeyecek, ne zaman taşınacak?
- Birden fazla müteahhit teklifi alıp karşılaştırmalı tablo paylaşın.
- Kiracıların ve yaşlı maliklerin endişelerini ayrıca dinleyin.
Sık sorulan sorular
Üçte iki çoğunluğa ulaşamazsam ne olur?
Çoğunluk sağlanamazsa Kanun’un çoğunluğa dayalı kolaylıklarından yararlanamazsınız; bu durumda tüm maliklerle uzlaşma yolu veya mahkeme süreçleri gündeme gelir. Bir avukata danışmanız önerilir.
Kiracıların onayı gerekir mi?
Çoğunluk kararı maliklerin hisselerine göre verilir; kiracılar oylamaya katılmaz. Ancak tahliye sürecinde kiracıların hakları ve kira yardımı gündeme gelebilir.
Kaynaklar
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki, mali veya teknik danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve destek tutarları sık değişir; karar vermeden önce Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Alo 181), ilgili belediye ve bir avukat / mühendisle teyit edin.